מילון מונחים מילון מונחים

א

אחוז מימון

אחוז המימון הוא היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס – לבין שווי הנכס.
מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא, מאחר שהרגולציה והמודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.
לדוגמא: אם הנכס שווה 1,000,000 ₪  וסך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס הוא 600,000 ₪ , אז אחוז המימון יעמוד על 60%.


 

אישור זכויות

מסמך המונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת הפועלת מטעמו, והמפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון – פרטי הנכס, בעלי זכות בנכס, שעבודים, עיקולים וכו' שנרשמו לגביו. ברוב המקרים, רשות מקרקעי ישראל אינו מנהל בעצמו רישומים לגבי הנכס, אלא החברה הקבלנית שבנתה את הפרוייקט או מי שרשות מקרקעי ישראל הסמיך לשם כך – אלו נקראים על ידי רשות מקרקעי ישראל "גורם משכן ". במקרה כזה יש להוציא אישור שנקרא "הודעה על רישום זכות בנכס" מרשות מקרקעי ישראל, בו  יצוין מיהו הגורם המשכן, וכן אישור זכויות מאותו גורם משכן המכיל פרטים לגבי מצב הזכויות בנכס.


 

אישור עקרוני

אישור מבנק למשכנתאות על סכום משכנתא וגובה החזר חודשי. אישור זה מתבסס על הנתונים שהוצגו לבנק: צילומי תעודות זהות, אישורי הכנסות, תדפיסי בנק של הלקוח. אישור עקרוני זה מהווה "אור ירוק" להמשך התהליך – מעין בדיקה מוקדמת של גובה ותנאי המשכנתא אותה אתם יכולים לקבל, בכפוף לתנאים ולמגבלות שיקבע הבנק. חשוב לדעת שהגשת הבקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה אינה עולה כסף ואינה מחייבת את רוכשי הדירות. לצורך קבלת האישור, כדאי להכין פרטים מראש, כמו מספרי תעודות זהות של מגישי הבקשה, מצב משפחתי, מספר ילדים, מקומות עבודה, ותק במקום העבודה, שכר נטו במקום העבודה, הכנסות נוספות (אם ישנן), ההון העצמי הקיים (חסכונות, עזרה מההורים וכו'), פרטי המשכנתא הקיימת (אם יש), הבנק ממנו נלקחה, היתרה, ההחזר החודשי והלוואות נוספות (אם ישנן).

חשוב מאוד: כל שינוי בפרטים שמסר הלקוח יכול לשנות את האישור (סכום המשכנתא, תנאי הריבית ועוד) או לגרום לביטול האישור שניתן (במקרים בהם התגלו פרטים מהותיים שהלקוח לא דיווח עליהם).

ב

ביטוח חיים

נוטלי המשכנתא מחוייבים בביטוח חיים לכל אחד מהלווים בגובה סכום יתרת ההלוואה, אשר נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של פטירת אחד הלווים.  לעיתים הבנק יבקש ביטוח חיים לערב משלם. למשל הורה שצורף להלוואה. במיקרים חריגים הבנק יאפשר פטור מביטוח חיים. במקרה כזה אם הלווה נפטר חו"ח המשכנתא תמשיך להיות משולמת כל חודש ע"י בן הזוג או לווה אחר במשכנתא. ניתן לבצע ביטוח חיים למשכנתא בכל חברת ביטוח. ניתן להחליף בכל עת חברת ביטוח. יש לתת הודעה של 30 ימים מראש לחברה הקיימת שאתם מעוניינים להפסיק לשלם דרכה ביטוח, בד"כ חברת הביטוח החדשה תטפל בכך.

לשים לב – במידה וביצעתם במהלך תקופת המשכנתא פירעון של חלק מהסכום – לעדכן את חברת הביטוח כדי לשלם ביטוח חיים על סכום משכנתא נמוך יותר.  במיחזור משכנתא יש להודיע לחברה המבטחת על שינוי בהרכב המשכנתא, מסלולים,  תקופות וריביות.  כאשר יתרת המשכנתא נמוכה מ 30,000 ₪ אין חובה לעשות ביטוח חיים.


 

ביטוח מבנה

מקנה הגנה במקרה של נזק למבנה המשועבד, כולל גם כיסוי בגין נזקי אש, רעידות אדמה ונזקי צנרת לצורך הבטחת שלמותו ותקינותו של הנכס.  ביטוח המבנה מחושב לפי סכום ערך כינון המופיע בשמאות.  נכון לאפריל 2016 נהוג לחשב 1 מטר רבוע לפי 4400-5000 ₪. כלומר אם גודל הדירה הוא 100 מ"ר ביטוח המבנה יהיה בסכום של 440,000-500,000 ₪.  הלווים יכולים לבצע ביטוח מבנה במחיר גבוה יותר, הבנק אינו מחייב זאת. להתייעץ עם סוכן ביטוח במשמעויות הכרוכות בכך.  ביטוח מבנה נדרש לעדכן אחת לשנה מול חברת הביטוח.  כאשר יתרת המשכנתא נמוכה מ 30,000 ₪ אין חובה לעשות ביטוח מבנה.


 

ביטוח E.M.I.

ביטוח אשראי שניתן בעבר כאשר הלווים היו מבצעים משכנתא בשיעור מימון של 70%-90%.

בנוסף לבחינתו ולאישורו של הבנק נדרשה גם אישורה של חברת E.M.I.  שהיא מוכנה לבטח את הלווה ואת הבנק על סכום המשכנתא במלואו.

עבור הביטוח החברה גבתה סכום כסף שהתווסף למשכנתא ושולם חודש בחודשו (כחלק מתשלום המשכנתא).

במקרה של חדלות פירעון, אם לאחר מכירת הדירה עדיין נותר חוב לבנק, חברה זו הייתה מחוייבת לשלמו לבנק במקום הלווים.


 

בנק ישראל

בנק ישראל הוא הבנק המרכזי של מדינת ישראל. הבנק נוסד בדצמבר 1954, ומקום מושבו בירושלים – בקריית בן גוריון, בקרבת משכן הכנסת, בית המשפט העליון ומשרדי הממשלה. סניף נוסף של הבנק פועל בתל אביב (ברחוב לילינבלום). שלוחה של הפיקוח על הבנקים.  היעדים העיקריים של בנק ישראל מוגדרים בחוק בנק ישראל תוך קביעת מדרג ביניהם: שמירה על יציבות מחירים, תמיכה במטרות אחרות של המדיניות הכלכלית של הממשלה – בעיקר צמיחה, תעסוקה וצמצום פערים חברתיים – ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית.

ג

גוש חלקה תת חלקה

גוש חלקה ותת חלקה זהו הזיהוי המדוייק של נכס מסויים אשר אותו ניתן לראות דרך רשות מקרקעי ישראל או דרך נסח טאבו אותו ניתן להוציא דרך האינטרנט. הגוש מראה על החלק של מספר בניינים, החלקה מראה על הבניין הספציפי אותו רוצים לראות והתת חלקה מראה בצורה מדוייקת את הרישום של דירה מסוימת או של בית. גוש חלקה ותת חלקה אלו בעצם מספרים שמפוקחים על ידי לשכת רישום המקרקעין אשר מסדירה את רישומי המקרקעין בישראל. המידע על פרטי הנכס פתוחה לכל אדם אשר יש בידיו את פרטי הנכס.


 

גרייס

פירוש המילה הוא "חסד". משכנתא שאושרה עם גרייס משמעותה היא תקופה שבה הלקוח לא משלם החזר חודשי רגיל אלא החזר חודשי מופחת.  תקופת תשלום גרייס נקבעת על ידי הבנק, בתקופה זו הלקוח ישלם החזר חודשי מופחת הוא לא ישלם כלל.

גרייס חלקי – תשלום של ריבית בלבד. דחיית תשלומי הקרן לתקופה שהוגדרה מראש.

גרייס מלא – דחיית תשלום קרן וריבית לתקופה שהוגדרה מראש, בה הלקוח אינו משלם כלל. הסכומים שלא שולמו ישולמו בעתיד בחלוקה שווה על פני החודשים לתקופת המשכנתא שניתנה.

החזר חודשי מופחת – גרייס

הן בלוח מסוג שפיצר והן בלוח מסוג קרן שווה ניתן לשלב תקופה מוגדרת מראש של דחיית תשלומים (או חלקם) על חשבון ההלוואה – תקופת הגרייס.

קיימים שני סוגים של החזרים מופחתים:

  1. החזר חודשי מופחת חלקי: מועבר תשלום על חשבון הריבית, ואילו התשלום על הקרן נדחה לתקופה שלאחר הגרייס.
  2. החזר חודשי מופחת מלא: מלוא תשלומי המשכנתא – על חשבון הקרן והריבית – נדחים לשלב מאוחר יותר. לאחר תקופת הגרייס תשולם הקרן, הריבית והריבית שנצברה (כולל הפרשי הצמדה/שער, אם קיימים.

 


 

גרירת משכנתא

גרירת משכנתא מאפשרת מכירת הדירה הנוכחית ורכישת דירה חדשה מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת. בסיום תהליך הגרירה, הבנק יבטל את השעבוד המוטל על הדירה הנוכחית (הנמכרת) כנגד שעבוד הדירה החדשה וקבלת ביטחונות מספקים לגבי הדירה החדשה. מומלץ לפנות לבנק עוד לפני רכישת הדירה החדשה, על מנת לברר אם הגרירה תתאפשר על ידי הבנק, ובמידה ותציגו מסמכים מתאימים לגבי הנכס הנרכש תוכלו גם לשמוע מהם התנאים הדרושים לגרירה. גרירת הלוואות זכאות מכספי הסיוע של המדינה מותנית גם בקיום הוראות המדינה לגבי גרירה.

 

ד

דוח יתרת משכנתא

דוח אשר מראה מהי יתרת ההלוואה לסילוק ומפרט את פרטי ההלוואה לכל סעיפיו. הדוח כולל את תנאי ההלוואה המקוריים, את יתרת ההלוואה לסילוק, הפרשי הצמדה, סוג ההלוואה, תאריך ביצוע ההלוואה, בסיס נוסחת חישוב הריבית, שיעור תוספת הריבית לריבית הבסיס, סוג ההצמדה, שיעור הריבית הממוצעת, שיעור הריבית המתואמת, סכום החיוב החודשי , תדירות שינוי הריבית, עמלת פירעון מוקדם במידה ויש, כל נתוני ההלוואה לסילוק. דוח יתרה לסילוק ניתן לקבל פעמיים בשנה מהבנק למשכנתאות ללא עלות וניתן לבדוק בו אפשרות של מיחזור משכנתא.


 

דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל

חלק מהנכסים במדינת ישראל נמצאים על אדמות המנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל ומוחכרות לרוכשים. אם הנכס אותו רוצים לרכוש רשום ברשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק מול רמ"י אם צריך לשלם דמי הסכמה. דמי ההסכמה הם התשלום שעל החוכר לשלם – כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס.

ה

הלוואת בלון

משכנתא בלון זוהי משכנתא אשר לא משלמים בה את תשלומי הקרן, הריבית או ההצמדה לאורך חייה והיא נצברת לסיום תקופת ההלוואה הנקובה. הלוואת בלון נפרעת ביחד עם כל התוספות בסיום מועד ההלוואה.


 

החזרי בלון

החזר "בלון חלקי"

בשיטת החזר זו, מועבר תשלום חודשי שוטף בגין הריבית והפרשי הצמדה /שער בלבד. בתשלום האחרון של ההלוואה משולמים מלוא סכום הקרן והריבית.

החזר "בלון מלא"

בשיטה זו קיים רק תשלום אחד המשולם בתום תקופת ההלוואה, וכולל החזר על חשבון הקרן והריבית שנצברה. בהלוואות צמודות מדד /מט"ח, נוספים לסכום החזר זה גם הפרשי הצמדה/שער.


 

הלוואת גישור

הלוואת גישור זוהי למעשה הלוואה שבה בעל הנכס ממשכן את זכויות הנכס לטובת הבנק למשכנתאות ורוכש דירה נוספת. לעיתים נלקחת המשכנתא על הנכס הקיים, לעיתים כנגד שיעבוד 2 הדירות עד למכירת הנכס הקיים בבעלות הלווה. הלוואת גישור ניתן לקחת במסלול של גרייס חלקי או מלא. הלוואת גישור לרב ניתנת לתקופה של שנה- שנתיים ובמקרים חריגים עד 4 שנים. כאשר נרכש נכס מקבלן והתשלום נדחה עד לסיום הבניה וקבלת טופס 4.  מיועדת לאפשר לנוטלי המשכנתא החזר חודשי נמוך לתקופה שבין הרכישה ועד לקבלת כספים ממכירת דירה קיימת.


 

הלוואת זכאות

מונח "זכאות" מתייחס לזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם לקריטריונים ברורים המוגדרים על ידו, לרוכשי דירה ראשונה או לבעלי דירה העומדים בקריטריונים שנקבעו ע"י משרד הבינוי והשיכון. סכום הלוואת הזכאות, תנאיה והריביות בגינה משתנות מעת לעת ונקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון. מעבר לזכאות זו, מפעם לפעם מעניק משרד הבינוי והשיכון "זכאות מבצע" – סיוע שניתן בתקופת זמן מוגבלת מראש, במיקום מוגדר מראש (פרויקטים מועדפים, למשל).


 

הלוואת מקום

הלוואת מקום – הלוואה בתנאים מועדפים ברכישת נכס במספר ישובים שנקבעו ע"י משרד השיכון. מותנית במגורים בנכס למשך מספר שנים.


 

הסבת ערבות בנקאית

הסבת ערבות בנקאית זוהי למעשה פעולה אשר זכויותיו של אדם עוברת לידי הבנק. למעשה הבנק יכול לקבל את כספו במידה והלווה לא עומד בתנאים או שמפר את התנאים. ערבויות למעשה ניתנות על ידי אדם או קבלן בעבור מסירת חזקה על נכס מסויים. הערבות המוכרת ביותר היא ערבות על פי חוק המכר שבה הכסף מועבר לקבלן רק על פי התקדמות הבניה. כל סכום שהועבר לקבלן על ידי הבנק למשכנתאות מובטח בערבות בנקאית שמוסבת לבנק. הבנק הוא המוטב.


 

הסכם פיתוח

הסכם שמנפיקה רשות מקרקעי ישראל המעניקה לצד שני "היזם" את הזכות לפתח ולבנות בית בפרק זמן קצוב על קרקע המוקצית על ידי רשות מקרקעי ישראל. יזם שעמד בכל תנאי הסכם הפיתוח של רשות מקרקעי ישראל, יוכל לחתום על הסכם חכירה עם הרשות הסכמי פיתוח נחתמים עם קבלנים, עמותות או בודדים.


 

הערת אזהרה

הערה הנרשמת בטאבו ומציינת כי בעל הנכס או בעל זכויות בנכס, התחייב בכתב לעשות, או להימנע מלעשות, בו עסקה. רישום ההערה מונע רישום עסקה אחרת ומקנה עדיפות לבעל הערת האזהרה על פני עיקולים או כינוס נכסים שיוטלו על בעל הנכס.


 

הצמדה לדולר

נועדה  להצמיד את ההלוואה לשער החליפין. ההלוואה נלקחת בהצמדה מלאה לאותו שער חליפין שיכול להיות שער הדולר, שער האירו, הקרן צמודה למט”ח אשר נסחר מדי יום ונקבע על פי אותו שער ביום תשלום ההלוואה או במועד פירעון מלא של המשכנתא. הריבית נמדדת על פי ריבית הלייבור – הריבית הבין בנקאית ללווים אשר נסחרת בלונדון. בהלוואת משכנתא, לוקחים לייבור כל 3 או 6 חודשים. ישנם 2 שינויים אשר יכולים להשפיע על ההחזר החודשי מדי חודש, שינוי הריבית ושינוי הקרן. במידה ושער הדולר ירד מתחת לשער הדולר שהיה ידוע ביום ביצוע המשכנתא כך תרד יתרת המשכנתא.


 

הצמדה למדד

מדד המחירים לצרכן מופק על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף את השינוי במחירי סל מוצרים מקיף המושפע ממחירי הדיור. בהלוואת משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן, תשלומי ההלוואה קרן וריבית ישולמו בצירוף תשלומי תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן, כמפורט בחוזה ההלוואה. לתשומת לבכם, לעניין תנאי ההצמדה המושגים הבאים: "המדד היסודי" הינו המדד הידוע בעת ביצוע ההלוואה. עם זאת במקרים בהם התקופה שבין מועד ביצוע ההלוואה לבין מועד הפירעון הראשון קטנה או גדולה מחודש, מדד הבסיס ייקבע על ידי תיקון המדד הידוע, בהתאמה להוראות הפיקוח על הבנקים.

"המדד החדש" פירושו המדד שפורסם לאחרונה לפני הגיע  מועד הפירעון של כל תשלום על חשבון קרן ו/או ריבית, כפי שהותנתה בחוזה ההלוואה.

אם יתברר מתוך מדד המחירים לצרכן, כי המדד החדש עלה לגבי המדד היסודי, אזי ישלם הלווה לבנק אותם תשלומי הקרן הנ"ל ו/או הריבית הנ"ל, כשהם מוגדלים באופן יחסי לשיעור העלייה של המדד החדש לעומת המדד היסודי. אם יתברר כי המדד החדש ירד לגבי המדד היסודי, ישלם הלווה אותם תשלומים, כשהם מופחתים באופן יחסי לשיעור הירידה של המדד החדש לעומת המדד היסודי.


 

התחייבות לרישום משכנתא

מסמך בו מתחייבים המוכרים לאפשר לנוטלי המשכנתא ולבנק למשכנתאות לבצע רישום משכנתא לטובת הרוכשים אשר מבצעים משכנתא ומבצעים תשלום למוכרים. ברכישת דירה מהקבלן יחתום עו"ד מטעם הקבלן על מסמך התחייבות לרשום משכנתא ומסמך זה יישמר לבנק עד למועד בו תתאפשר ביצוע פעולה זו ברשות מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

 


 

התחייבות עורך דין

התחייבות עורך דין לטובת רישום משכנתא על שמם של הרוכשים בטאבו / ברשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת / במנהל האזרחי איו”ש.   התחייבות לרישום משכנתא נעשית כאשר אין רישום מוסדר בטאבו של הנכס ויש לרשום את הנכס בטאבו רק לאחר ביצוע פרצלציה. עורך הדין מחוייב לרשום (בפרק זמן הקבוע מראש) את הלווים ואת הבנק ברישום מוסדר בסיום תהליך הרכישה. הבנקים למשכנתאות, מבקשים על סמך ההתחייבות, לאפשר לרוכשים לקחת משכנתא בהסתמך על כך שעו"ד ירשום לאחר מכן את הרישום בצורה מוסדרת בטאבו.

ח

חברה משכנת

כאשר נבנה פרוייקט על ידי חברה קבלנית, על קרקע של המדינה המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, מסמיכה בדרך כלל רשות מקרקעי ישראל את החברה הקבלנית ("החברה המשכנת" או "הגורם המשכן") לנהל את רישום הזכויות במקרקעין לגבי הנכסים שניבנו על ידי  אותה חברה. הרשות חותמת עם כל אחד מן הדיירים על הסכם חכירה, המעניק לו את הזכות בקרקע. כל שאר הרישומים לגבי המקרקעין, כגון רישום הפרוייקט בטאבו כאשר יתאפשר הדבר או הנפקת אישורי זכויות ומתן כתבי התחייבויות לבנקים למשכנתאות, נעשים על ידי החברה המשכנת. על מנת לדעת מיהו הגורם המשכן /החברה המשכנת, יש לקבל מרשות מקרקעי ישראל "הודעה על רישום זכות בנכס" שבה יצוין שם הגורם המשכן.


 

חכירה

שכירות ארוכה לתקופה של 5 עד 25 שנים. שכירות לתקופה העולה על 25 שנה הינה "חכירה לדורות".​

ט

טאבו – לשכת רישום המקרקעין

לשכת רישום מקרקעין אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין ותיקי הפעולה המכילים את אוסף התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישום.  בלשכות הרישום מבוצעות עסקאות ופעולות הנרשמות בפנקסי המקרקעין, ביניהן מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד.  פעולות נוספות הנמצאות באחריות הלשכות  הן הנפקת נסחי רישום מפנקסי המקרקעין ומתן עיונים באוסף התעודות.  חשוב לציין כי פנקסי המקרקעין נגישים כיום בצורה באמצעות מחשוב ולכן מתבצעות כל הפעולות בלשכות הרישום באמצעות מערכת ממוחשבת.


 

טופס 4

טופס אשר ניתן לאחר סיום הבניה המאשר את אכלוס הבנין.

י

יחס החזר

שיעור החזר מהכנסה = ההחזר החודשי חלקי ההכנסה החודשית הפנויה. אז איך מחשבים?

ההחזר החודשי – גובה ההחזר החודשי על כל הלוואות המשכנתא שיש ושאושרו על הנכס.

ההכנסה החודשית הפנויה – הכנסה חודשית נטו פחות הוצאות קבועות.

הוצאות קבועות – הוצאות שמקורן בהתחייבות שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים (לדוגמא: הלוואה שנשאר עוד שנתיים לסילוקה הסופי).

הכנסה חודשית נטו – הכנסה העומדת בתנאים הבאים:

ההכנסה משולמת באופן קבוע ועל בסיס שוטף.

בידי הבנק אסמכתא מתאימה התומכת בהכנסה או בזכות לקבל אותה.

בידי הבנק הוכחת תשלום, כגון הפקדות או העברות לחשבון הבנק של הלווה.

אם הכנסה נטו של משפחה היא 12,000 ₪ ויש הלוואה של 800 ₪ לחודש לעוד 5 שנים, הנטו שנשאר הוא 11,200 ₪

החזר המשכנתא נניח 3000 ₪ לחלק ל 11,200 ₪ נקבל יחס החזר של 0.2678 כלומר יחס החזר של 26.78%.

הבנקים שואפים ליחס החזר של עד 30%.


 

יפוי כח נוטריוני

בעת ביצוע ההלוואה נדרש הלווה לתת ייפוי כח המייפה את כוחו של הבנק לפעול בשמו לרישום משכנתא. בהתאם לחוק על ייפוי הכח לעשיית פעולות במקרקעין להיות נוטריוני, כלומר – נחתם לפני נוטריון.


 

יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר ספציפי לעסקה

בעת ביצוע ההלוואה נדרש הלווה לתת ייפוי כח המייפה את כוחו של האדם מיופה הכוח לפעול בשמו לרישום משכנתא. בהתאם לחוק על ייפוי הכח לעשיית פעולות במקרקעין להיות נוטריוני, כלומר – נחתם לפני נוטריון. יפוי כח מסוג זה ניתן בעסקאות בהן המוכרים או הרוכשים לא נמצאים פיזית והם מייפים את כוחו של אדם שלישי לפעול בשמם, הבנקים מקפידים על נוסח משלהם ליפוי כח כזה, ביפוי הכח מצויין כי הוא בלתי חוזר ויש בו פרטים ספציפיים לעסקה, שמות המוכרים שמות הרוכשים ופרטי הנכס הנמכר.

ל

לוח קרן שווה

על פי שיטת חישוב קרן שווה, סכום ההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך חיי המשכנתא.  הסכום שמוחזר על חשבון קרן ההלוואה הוא קבוע לכל תקופת ההלוואה, ואילו וההחזר על חשבון הריבית יורד לאורך התקופה, כך שההחזר החודשי הולך ויורד לאורך זמן. בהלוואות צמודות מדד/ מט"ח, נוספים לסכום ההחזר החודשי גם הפרשי הצמדה/שער.


 

לוח שפיצר

לוח סילוקין הבנוי מתשלומים תקופתיים שווים, הכוללים החזרי קרן ותשלומי ריבית ללא הצמדה.  על פי לוח שפיצר, תשלום המשכנתא החודשי קבוע במשך כל תקופת ההלוואה.  בהלוואות צמודות מדד, נוספים לסכום ההחזר הקבוע גם הפרשי הצמדה/שער. זהו לוח הסילוקין הנפוץ ביותר בתחום הלוואות המשכנתא.


 

לוח תשלומים

לוח המפרט מראש את מועדי התשלומים של הלווה על חשבון ההלוואה, ואת הסכומים שעליו לשלם בכל אחד מהמועדים עד לפירעון הסופי. בלוח התשלומים נקובים סכומי החזר נומינליים. בפועל, התשלום כולל גם הפרשי הצמדה וכן סכומים עבור ביטוחים הדרושים לבנק.

מ

מכתב כוונות

מכתב כוונות הוא מסמך המונפק על ידי הבנק, ומאשר כי בכפוף לתשלום סכום יתרת ההלוואה הכולל עד לתאריך מסוים, יסכים הבנק להסרת השעבוד לטובתו. מכתב זה נדרש, למשל, בעת רכישת דירה יד שנייה, שעדיין לא נסתיימו תשלומי המשכנתא עליה על ידי הצד המוכר. דירה זו עדיין משועבדת לבנק שנתן את המשכנתא למוכרים, ולכן בלתי ניתן למכור אותה עד שהבנק יסיר את השעבוד.


 

מס רכישה

על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה, המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת, מומלץ להתעדכן באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לאמוד את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר.


 

מס שבח

מס שבח זהו מס המוטל מעצם עליית ערך הקרקע של נכס מסויים או מהשבחתו של נכס מסויים. מס שבח משלמים בעת מכירת נכס בגין עליית הערך של הנכס. מס שבח מוטל על מוכר הנכס. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.


 

משכנתא

משכנתא היא הלוואה בה משועבד נכס מקרקעין כערובה לחיוב. במקרה של הלוואה מהבנק. השעבוד נעשה כבטוחה להחזר ההלוואה על ידי בעל הזכויות בנכס, לטובת הבנק ונרשם בלשכת רישום המקרקעין. מעבר למשכנתא "רגילה" (המשמשת לרכישת הנכס המשועבד), ניתן גם לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה, בה הנכס המשועבד משמש כבטוחה לטובת הבנק נותן ההלוואה. במקרה כזה, אם הלווה לא עומד בתנאי החזר ההלוואה, יפרע החוב באמצעות מימוש הנכס.


 

משכנתא בדרגה שווה

ניתן לשעבד את המקרקעין לשני נושים בדרגה שווה – פרי פסו – כלומר לשניהם תהיה משכנתא בדרגה ראשונה. במקרה כזה, אם ימומש הנכס, מכל סכום שיושג במימוש יפרעו שני הנושים במקביל בהתאם לסכום יתרת המימון שנתנו.


 

משכנתא בדרגה שנייה

משכנתא נוספת, שדרגתה פחותה מזו של משכנתא בדרגה ראשונה, שנרשמה על אותו נכס לטובת גורם אחר. אם ימומש הנכס, יקבל בעל המשכנתא בדרגה ראשונה את מלוא הסכום שבעל החוב חייב לו, מתוך כספי המימוש, ורק אחר כך יקבל בעל המשכנתא בדרגה שנייה את המגיע לו, מהסכום הנותר.  רישום משכנתא מדרגה שנייה טעון בדרך כלל הסכמה של בעל המשכנתא הראשונה.

נ

נסח טאבו

מסמך המעיד על פרטי רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. מסמך מפורט מחייב ורשמי לגבי פרטי הנכס והבעלות עליו, כולל הלוואות ושיעבודים.

 

ע

עמלת ההיוון

עמלת ההיוון נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.


 

עמלת פירעון מוקדם

אם תרצו לפרוע את המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה, או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר, למחזר את המשכנתא), תידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות המותרות לגבייה מוגדרות במסמך בשם "צו הבנקאות/עמלות פירעון מוקדם, בהוראות בנק ישראל" עמלת הפירעון המוקדם מורכבת ממרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה: עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע, עמלת אי הודעה, עמלה תפעולית, עמלת הלוואות מט"ח.


 

עמלת פתיחת תיק

עמלת פתיחת תיק משכנתא זוהי עמלה אשר יש לשלם לכל בנק למשכנתאות בו נלקחת משכנתא והיא עומדת על 0.25% מסך המשכנתא.  פתיחת תיק משכנתא נעשית דרך הבנק ומשולמת בגין הניירת של הבנק להעמדת ההלוואה, בדיקת מסמכי המשכנתא, טיפול בבטחונות הדרושים וכן בעבור זמן העבודה של הבנקים. על עמלת פתיחת תיק משכנתא ניתן לנהל משא ומתן ולהשיג הנחה במידה ואתם לקוחות מועדפים.


 

ערבות

התחייבות של אדם לקיום התחייבות של אדם אחר. אם לווה אינו פורע את חובו, הערבות מאפשרת לבנק להיפרע מהערבים להלוואה. חוק הערבות, שתוקן מספר פעמים, מציין שלושה סוגים של ערבים: ערב יחיד, ערב מוגן וערב אחר, כשלכל אחד אחריות משפטית שונה. גם הבנק חייב לפי אותו חוק לעמוד בתנאים שונים, על מנת שיהיה רשאי להיפרע מהערבים.


 

ערבות חוק מכר

ערבות בנקאית הניתנת על ידי מוכר דירה מיד ראשונה (כלומר דירה שטרם נבנתה או שהיא בהליך בנייה) לרוכש. הערבות מבטיחה החזרת כל הכספים ששילם המוכר לקונה, על חשבון מחיר הדירה, במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה, מחמת עיקול, צו כינוס נכסים, צו פירוק שניתנו כנגד המוכר או נגד בעל המקרקעין או מחמת נסיבות שבהם נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.

פ

פיצוי מוסכם

לפי חוק החוזים, צדדים לחוזה רשאים לקבוע בחוזה עצמו, פיצוי שיהיה על הצד המפר את החוזה לשלם לצד המקיים את החוזה במקרה של הפרה. פיצוי זה משולם ללא קשר לשאלה האם הפרת החוזה, הסבה לצד השני, נזק או לא. קביעת פיצוי מוסכם אינה מונעת מן הצדדים לחוזה לתבוע פיצויים נוספים בגין נזקים שנגרמו להם, אם נגרמו בשל ההפרה.


 

פירעון ההלוואה

החזר ההלוואה על פי לוח הסילוקין.


 

פירעון מוקדם

החזר ההלוואה לפני תום לוח הסילוקין. או החזר של חלק מהמשכנתא לפני סיום תקופת ההלוואה.


 

פרי פסו – דרגה שווה

ניתן לשעבד את המקרקעין לשני נושים בדרגה שווה – פרי פסו – כלומר לשניהם תהיה משכנתא בדרגה ראשונה. במקרה כזה, אם ימומש הנכס, מכל סכום שיושג במימוש יפרעו שני הנושים במקביל בהתאם לסכום יתרת המימון שנתנו.


 

פרצלציה

פרצלציה הנה חלוקה לתתי חלקות של בית או של בניין. פרצלציה מבוצעת בכל חלקת אדמה אשר יש לה תב”ע (תכנית בניין עיר) מאושרת על ידי הלשכה האזורית או הארצית במטרה לחלק את הקרקע לכל דייר ולרשום את הבניין בצורה מוסדרת. תהליך של פרצלציה חייב להתבצע על ידי מודד מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וגם על ידי המרכז הישראלי למיפוי. פרצלציה נעשית בסיום שלב הפנייה, לאחר קבלת טופס 4 ואכלוס מלא של הנכס עם כל היתרי הבנייה הדרושים לכך.

ק

קרן

סכום ההלוואה ללא הריבית וללא ההצמדה.

ר

ריבית

מחיר הכסף. שיעור הריבית מוגדר באחוזים, ולעניינו זהו הסכום שהלווה משלם למלווה עבור השימוש בכסף.


 

ריבית אפקטיבית

ריבית אפקטיבית היא הריבית המשתלמת או מתקבלת בפועל על סכום הכסף בין אם בהלוואה ובין אם בפיקדון.

הריבית האפקטיבית שונה מהריבית הנקובה בגלל מספר גורמים ששלושת המרכזיים שבהם הם:

  • תקופות חישוב הריבית.
  • עמלות.
  • ריבית המשולמות מראש.

כל אחד משלושת הגורמים הנ"ל מביא את חישוב הריבית "האמיתית" שאנו משלמים או מקבלים בפועל, להיות שונה מהריבית הנקובה. לאותה ריבית "אמיתית" אנו קוראים ריבית אפקטיבית או ריבית מתואמת.


 

ריבית בנק ישראל

ריבית בנק ישראל היא הריבית בה בנק ישראל מלווה או לווה כספים ל/מאת התאגידים הבנקאיים והיא נקבעת על ידי הועדה המוניטרית של הבנק.  הריבית המוצהרת של בנק ישראל היא הריבית שעליה מכריז נגיד בנק ישראל בסופו של כל חודש נזילות. הכרזה זו נהוגה מסוף שנת 1993, והיא בבחינת סמן לבנקים המסחריים, שעל פיו הם משנים את שיעורי הריבית על פיקדונות ואשראי בשקלים לא-צמודים.

הריבית המוצהרת משפיעה גם על ריבית הפריים של הבנקים, ובשנים האחרונות ריבית הפריים גבוהה בכאחוז וחצי מהריבית המוצהרת. בעבר עד ינואר 1998, הייתה הריבית המוצהרת גורם מרכזי בקביעת הריבית על ההלוואות המוניטריות במכרז, שבנק ישראל היה מעמיד לבנקים המסחריים.  מאז מהווה הריבית המוצהרת סמן עיקרי לקביעת הריבית במכרזים על פיקדונות הבנקים בבנק ישראל.

לפני שהחל בהכרזות על הריבית המוצהרת היה בנק ישראל מאותת על השינוי הרצוי בריבית באמצעות שינוי מדרגות הריבית על ההלוואות המוניטריות במכסה.


 

ריבית נומינלית

ריבית נקובה על הלוואה או פיקדון ללא הצמדה למדד.

ריבית נומינלית זוהי הריבית הרשומה במסמכי משכנתא ולא כוללת בתוכה את כל העלויות הנלוות של המשכנתא. הריבית נקראת גם ריבית חוזית או ריבית נקובה מכיוון שהיא רשומה בחוזה ההלוואה ונקובה באופן של ריבית.

ריבית נומינלית לרוב היא ריבית שנתית ומחולקת בלוחות סילוקין שונות על פי לוח שפיצר או לוח סילוקין אחר.

ריבית נקובה למעשה, מחושבת באופן שנתי אך מחולקת ל-12 חודשים. הריבית לא כוללת בתוכה את העלויות הנלוות ואת ההצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד אחר כמו שער החליפין (דולר, אירו) וההצמדות.


 

ריבית הפריים

הריבית היא מחיר הכסף. כלומר: המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה. ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית של כל בנק ובנק. היא מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל, בתוספת מסוימת שכל בנק קובע לעצמו. כיום התוספת הנהוגה בבנקים היא של 1.5%, כלומר: אם ריבית בנק ישראל היא 1% – ריבית הפריים תהיה 2.5%.


 

רשות מקרקעי ישראל

הגוף המנהל את מקרקעי ישראל: הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל. קרקעות אלו מהוות כ-94% משטח המדינה.  על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע הינה זכות חכירה.


 

רשם המשכונות

רשם המשכונות הוא הגורם האחראי מטעם משרד המשפטים על רישומי נכסים ומפעיל מאגר של נכסים אשר נרשמו ברישום מוסדר.

רשם המשכונות מאפשר לבצע עיון על נכס מסויים וכן בדיקת שיעבודים של נכסים לטובת בנקים למשכנתאות או על ידי גורמים אחרים.  ניתן לבצע עיון במשכון נכס, רשום משכון, תשלום אגרות וביצוע של ביטול משכון. אגרת עיון לכל אדם עולה 31 ש”ח במידה והעיון מבוצע בלשכות רישום המקרקעין או 10 ש”ח לביצוע עיון מישכון.  רישום משכון לנכס עולה 190 ש”ח וניתן גם לבצע רישום משכון באמצעות שליחת מסמכי המקור בדואר ואין חובה להגיע פיזית לרשם המשכונות. על מנת לבצע רשום נכס ברשם המשכונות, דרוש להגיע פיזית לאחת מלשכות הרישום בארץ.

ש

שטר מכר

מסמך שמוגש לרשם המקרקעין המעיד על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין ופרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה. חתימה על שטר מכר חייבת להיעשות על ידי הצדדים בפני פקיד לשכת רישום קרקעות או עורך דין, המאמתים את זהות החותמים. לאחר הפקדת שטר המכר החתום בלשכת רישום המקרקעין, מעודכן רישום הנכס בלשכת רשם המקרקעין כנדרש.


 

שטר משכנתא

משכנתא היא מישכון של מקרקעין. בעל המקרקעין או החוכר שלה משעבד בחתימתו על שטר המשכנתא, את זכותו בקרקע לטובת הנושה. שטר המשכנתא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. במידה והחייב לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הנושה, יוכל הנושה לממש את המשכנתא – היינו למכור את הקרקע, באמצעות ביהמ"ש, ולהיפרע מן התמורה.


 

שעבוד הדירה

משכון הזכויות בדירה כערובה להתחייבות הלווים כלפי הבנק על פי חוזה ההלוואה. אם הלווה רשום כבעלים או חוכר של הדירה בלשכת רשם המקרקעין, ייעשה השעבוד באמצעות רישום שטר משכנתא.  אם הלווה הינו בעל זכות חוזית בלבד ביחס לדירה (מכוח הסכם רכישה) ייעשה השעבוד על ידי הסכם מישכון ורישום הודעת מישכון בלשכת רשם המשכונות.


 

שמאות מקרקעין

מכיוון שהנכס הממושכן הינו הבטוחה העיקרית של הבנק, בדרך כלל הבנק ידרוש לדעת את שוויו המדויק והמעודכן ביותר של הנכס אותו הוא מעמיד להלוואה – וזאת באמצעות הערכת שמאי שתבוצע על הנכס. מקצוע השמאות עוסק בהערכות שווי השוק של נכסי נדל"ן שונים, באופן אובייקטיבי. בקביעת שווי הנכס השמאי מביא בחשבון גורמים רבים הקשורים לנכס (מיקומו, מצבו, מאפייניו) וכן בשוק (מחירי הנדל"ן ביום ההערכה). לצורך הערכת שמאי, תקבלו מהבנק רשימה הכוללת שלושה שמאים שנבחרו באופן אקראי מתוך מאגר מידע נרחב של הבנק. עליכם לפנות באופן עצמאי לאחד מהם ולתאם את ביצוע השמאות.

ת

תעודת זכאות למשכנתא

מסמך המונפק על ידי משרד השיכון והבינוי, המציין כי המבקש זכאי להלוואת זכאים ובאיזו קטגוריה. את התעודה מבקשים באמצעות בנק למשכנתאות.


 

תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא צריך להיות מותאם ליכולות, לצרכים ולרצונות של כל משפחה ומשפחה.  תמהיל הוא שם נרדף ל- הרכב המשכנתא.  סכום המשכנתא מחולק למספר משנים, כל משנה מורכב מסכום, מסלול, תקופה ריבית והחזר חודשי.  בניית תמהיל נכון מביאה לחיסכון עצום ללקוחות, בהתאמה אישית ללקוחות ולתקופה בחיים בה הם נמצאים.

תוכן עניינים