שאלות נפוצות ותשובות חשובות בנושא המשכנתה שאלות נפוצות ותשובות חשובות בנושא המשכנתה

הנה כמה מהשאלות השכיחות שכדאי שתכירו עוד לפני שאתם נכנסים לתהליך בירוקרטי שאינו מוכר לכם עדיין. הן עשויות לחסוך מכם הרבה טעויות ואובדן כספי לאורך שנים.

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, המיועדת בדרך כלל למימון רכישת דירת מגורים.
החזר המשכנתא לבנק מובטח על ידי משכון (שיעבוד) דירת מגורים או נכס מקרקעין.
שיעבוד הנכס יוסר כאשר ההלוואה נפרעת במלואה או נגררת לנכס אחר.

לאילו מטרות אפשר לקחת משכנתא?
· לרכישת דירה או נכס מקרקעין אחר.
· לבניית בית מגורים.
· לשיפוץ או הרחבת הדירה.
· לכל מטרה אחרת – ובתנאי שהלווה הוא אדם פרטי, המשעבד דירת מגורים שבבעלותו, ושמטרת ההלוואה אינה עסקית.

איך ייקבעו סכום המשכנתא וגובה ההחזר החודשי שלכם?
סכום המשכנתא שתקבלו ייקבע על פי כושר ההחזר החודשי שלכם, שווי הנכס, והביטחונות המוצגים לבנק.
תהליך קבלת ההלוואה יכול לנוע בין מספר ימים למספר שבועות בהתאם למורכבות העסקה.
באופן עקרוני, לאחר המצאת כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנק, באפשרותך לקבל את ההלוואה בתוך ימים ספורים.

ישנם סוגים שונים של משכנתא:
א. משכנתא לדיור – הניתנת בעת רכישת דירה או בעת בניית בית.
ב. משכנתא לכל מטרה – הלוואה למי שיש בבעלותו דירה ומבקש הלוואה למטרת שיפוצים / לכל מטרה
ג. משכנתא לעסקים – הלוואה לאדם פרטי או לחברה המעוניין לרכוש נכס מסחרי.

על פי החלטת בנק ישראל (מה- 1/11/12) הוגדרו אחוזי מימון למשכנתאות כדקלמן:

  • למי שאין לו דירה – עד 75% מימון
    (כלומר, אם הדירה עולה מיליון ש"ח הוא יוכל לקבל עד 750,000 ש"ח)
  • מי שמוכר דירה וקונה במקביל – עד 70% מימון
    (כלומר, אם הדירה עולה מיליון ש"ח הוא יוכל לקבל עד 700,000 ש"ח)
  • מי שרוכש דירה להשקעה – עד 50% מימון
    (כלומר, אם הדירה עולה מיליון ש"ח הוא יוכל לקבל עד 500,000 ש"ח)

לאחר שבקשתכם לקבלת משכנתא אושרה, תוזמנו לפתיחת תיק הלוואה ויימסר לכם דף טיפול המכיל את רשימת המסמכים והביטחונות הדרושים לביצוע ההלוואה הספציפית שלכם. לאחר שתמציאו את כל המסמכים והביטחונות המבוקשים על ידי הבנק, התיק יעבור בדיקה ובקרה, ובמידה שלא תהיה מניעה – תוכלו לקבל את ההלוואה. ככל שתהיו יסודיים ותפעלו במהירות – כך תקבלו את ההלוואה מהר יותר.

כעיקרון ניתן לפרוע את ההלוואות בכל עת. בחלק מסוגי המשכנתאות, ייתכן ותהיה עמלת פירעון מוקדם שמקורו בצו הבנקאות 2002.

נכון לאפריל 2016 העמלות הקיימות הן:
א) עמלה תפעולית בסך 60 ₪
ב) עמלת אי הודעה 0.1% מסכום הפירעון. ניתן לחסוך עמלה זו אם נותנים לבנק הודעה מוקדמת של 10-30 ימים מראש.
ג) עמלת פירעון מוקדם. בחלק מהמסלולים יש לבדוק מה הריבית הממוצעת של המשכנתאות שבנק ישראל מפרסם, במידה והיא נמוכה מהריבית שיש לכם במשכנתא, תחול עליכם עמלת פירעון מוקדם. ניתן לפנות למוקד הבנק לבדוק זאת בטרם תבצעו פירעון מוקדם במשכנתא שלכם.

ככלל, הבנק נוהג לתת את ההלוואה לאחר שהקונה שילם למוכר סך של לפחות 15% מהונו העצמי. ישנם גם מקרים בהם הבנק דורש כי כספי ההלוואה יהיו כסף אחרון על חשבון המחיר החוזי של הנכס הנרכש. בעיקרון, החלטת הבנק נקבעת בהתאם לנסיבות העניין הספציפי.

הבנקים למשכנתאות מוגבלים בתקנות וחקיקות בענף המשכנתאות. אך גם בתוך המגבלות החיצוניות, לכל בנק יש מדיניות פנים אחרת הבוחנת מגוון פרמטרים, ובכל בנק יש חשיבות לכל הפרמטרים אך יש לזכור שבסופו של יום, מאשר האשראי הוא בן אדם ולכן יש השפעה של ראיה סובייקטיבית של המאשר בבנק. הפרמטרים שהבנק בוחן: גיל הלווים, מספר הנפשות במשפחה, ההכנסה המוצהרת, ותק במקום העבודה, תפקיד, ההוצאות והתנהלות בחשבון הבנק, אחוזי מימון מתוך הנכס הנרכש, החזר חודשי לעומת ההכנסות של הלווים, הכנסה פנויה לנפש מקומות עבודה ופוטנציאל השתכרות עתידי, כמובן שהתנהלות היסטורית תקינה לא רק בבנק. אלו הם חלק מהפרמטרים אותם בוחן הבנק. נכון ל אפריל 2016 ניתן לקבל עד 70% מימון למשפרי דיור (מכירת דירה קיימת ורכישת דירה חלופית).

הבנקים מאשרים עד 75% מערך הדירה הנרכשת במידה ומדובר בדירה ראשונה ויחידה. לצורך רכישת דירה לא ראשונה ויחידה (משפרי דיור) מאשרים עד 70% מימון לצורך רכישת דירה נוספת מאשרים עד 50% מימון ערך הדירה הנרכשת נקבע לפי שמאי מרשימת השמאים של הבנק או לפי חוזה הרכישה המחיר הנמוך מבין שניהם.

בהנחה שאין בבעלותכם נכס נוסף, או שאתם מתחייבים למכור נכס קיים בטווח של שנתיים, הבנק יהיה מוכן לאשר משכנתא של עד 70% מימון משווי המגרש. שווי המגרש נקבע לפי מחיר בחוזה או שמאות – הנמוך מביניהם. בבניה עצמית, הבנק יהיה מוכן לאשר 60%-70% מעלות הבניה. שמאי יעריך את הנכס לפי התקדמות בבניה, בכל שלב הבנק יאשר סכום שלא עובר את 60%-70% מעלות הבניה נכון לאותו שלב.

השמאות בנויה מהערכת הנכס במספר שלבים: שווי בגמר יסודות בקרקע, שווי בגמר שלד כולל גג, שווי בגמר טיח פנים וריצוף ושווי בגמר בניה. כמובן שהכל בהתאם לכך שהלקוחות עומדים בקריטריונים של הבנק ויכולים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא המבוקשת.

נכון ל אפריל 2016 התקנות בענף המשכנתאות מאפשרות לבנק לתת משכנתה על הדירה הנרכשת בסכום של עד 50% משוויה שווי הדירה לפי חוזה רכישה או שמאות לפי הסכום הנמוך מבניהם. במידה ואין בידכם הון עצמי לשלם את 50% הנוספים, תוכלו להגיש בקשה נוספת לבנק, לקבלת משכנתה על ידי שיעבוד הדירה הקיימת שלכם. משכנתא על דירה קיימת לצורך מימון דירה נרכשת. על הדירה שלכם תוכלו לקבל עד 50% משווי הדירה הקיימת ולא יותר מ 50% משווי הדירה הנרכשת. בחלק מהבנקים משכנתא על נכס קיים לצורך רכישת נכס אחר ניתנת בריביות פחות אטרקטיביות, מאשר משכנתא לרכישה שבה משעבדים את הנכס הנרכש.

יש להגיש בקשה לאישור עקרוני בבנקים למשכנתאות, לפי שווי מוערך עדכני של הדירה שלכם. לאחר מכן לבקש לבצע שמאות, הבנק נותן רשימה של 3 שמאים העובדים מול אותו הבנק.

לאחר שיש הערכת שמאות צריך לבדוק מה אחוז המימון?

אם ערך הדירה עלה והמשכנתא כעת מהווה פחות מ 70% מערך הנכס, בהחלט יהיה כדאי לבצע מיחזור משכנתא ולשפר את תנאי המשכנתא. חשוב: לאחר שמבצעים שמאות יש לפנות לבנק ולבקש שהבנק יפנה לחברת E.M.I. בבקשה לקבל החזר פרמיה יחסי ששולם עבור ביטוח האשראי בזמנו. כמו כן זה זמן טוב לבדוק אם המשכנתא שלכם מתאימה לצרכים וליכולות שלכם, לבנות הרכב משכנתא מותאם והחזר חודשי נוח לתקופה בה אתם נמצאים.

כמו בכל ענף, יש שוני בין הבנקים למשכנתאות בהצעות שהם נותנים ללקוחות. לעיתים קיים הבדל בין סניפים שונים של אותו בנק. אם בנק אחד נותן ריביות גבוהות יותר מבנק אחר, אזי הכדאיות למיחזור בבנק זה יכולה להראות תוצאה שונה מבנק אחר. אם אתם בודקים בבנק שבו מתנהלת המשכנתא, יכול להיות שלבנק אין רצון למחזר את תנאי המשכנתא שלכם לריביות נמוכות יותר ולכן התשובה שאתם מקבלים היא: "לא משתלם לכם/לא כדאי לכם/ אין ריביות טובות יותר ממה שיש לכם".

כאשר רוצים לבדוק כדאיות מיחזור, חשוב להגיע מוכנים לבנק, עם תמהיל משכנתא אחד, כדי שתוכלו להשוות תפוחים לתפוחים ואז הרבה יותר קל לראות באיזה בנק הכי משתלם לבצע את המיחזור. אל תהססו לשאול את היועץ בבנק מדוע כדאי או מדוע לא כדאי, ואם התשובה לא מובנת לכם, תבקשו שיסבירו לכם שוב ובשפה פשוטה.

מיחזור משכנתא יכול לחסוך למשפחה לעיתים 70,000 ₪, לעיתים 130,000 ₪ ואף יותר.
כן, כן, גם כמה מאות אלפי שקלים.

כדי לקבל הלוואה לבנייה עצמית, תידרשו להציג לבנק היתר בנייה בתוקף ותוכניות בנייה מאושרות על ידי רשויות התכנון, זאת בנוסף לביטחונות אחרים המקובלים בבנק ובהתאם לנסיבות ההלוואה.

באשר לסכום ההלוואה – הבנק משחרר את כספי ההלוואה על פי התקדמות הבנייה, בהתאם לקביעתו של שמאי הבנק את שווי הנכס בכל שלב ושלב.

במקרים מסוימים תוכלו לקבל הלוואה לרכישת הדירה, עוד טרם הסרת השעבוד הרשום על המוכר, זאת כנגד קבלת מכתב מהבנק שלטובתו רשומה המשכנתה לפיו הוא מתחייב להסיר את המשכנתא של המוכרים מהדירה, כנגד קבלת סכום כספי שאינו עולה על סכום ההלוואה שאושר לכם. מכתב זה מכונה בין הבנקים "מכתב כוונות".

בעיקרון, כן! הבנק צריך סיבה לעשות זאת והוא יעשה זאת בדרך כלל רק אם הוא יגלה שלא סיפרתם את כל האמת או שהסתרתם פרט חשוב שביקשתם את האישור העקרוני. או אם עד למועד הביצוע של המשכנתה, השתנה מצבכם לרעה (פוטרתם/התפטרתם, חזרו צ'קים בחשבון או יש הוצאות לפועל וכדומה) בעיקרון, מי שסיפר את כל האמת (תמיד מומלץ!) לא צריך לחשוש מביטול של האישור העקרוני אחרי שניתן.

רוב ההלוואות משולמות על פי לוח סילוקין שפיצר, המקובל במערכת הבנקאית. לפיו, שיטת ההחזר היא כזו שהתשלום ע"ח הריבית בתחילת תקופת ההלוואה גבוה והתשלום ע"ח הקרן נמוך, כך שיוצא שהפרשי ההצמדה בתחילת התקופה משפיעים על יתרת הקרן בצורה משמעותית ולכן היא גבוהה.

כמובן שאם כל המשכנתא נלקחה במסלול צמוד מדד, ומדד המחירים לצרכן בשנים הראשונות גבוה, יתרת המשכנתא שצמודה למדד "תתנפח", לאחר מחצית תקופת המשכנתא רב ההחזר החודשי ישולם על חשבון הקרן ופחות עבור הריבית ואז יתרת המשכנתא תלך ותקטן עד לסיום המשכנתא.

  1. ביטוח מבנה הכולל גם כיסוי בגין נזקי אש, רעידות אדמה ונזקי צנרת לצורך הבטחת שלמותו ותקינותו של הנכס.
  2. ביטוח חיים לכל אחד מהלווים בגובה סכום יתרת ההלוואה, אשר נועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של פטירת אחד הלווים.

ביטוח חיי הלווים – לצורך סילוק יתרת ההלוואה במקרה של חו"ח פטירת אחד הלווים המבוטחים. הביטוח צריך להיות בגובה סכום ההלוואה ותקופת הביטוח צריכה להתאים לנתוני ההלוואה. הבנק צריך להיקבע כמוטב בלתי חוזר לקבלת תגמולי הביטוח. לתשומת לבכם: לשם עריכת ביטוח חיים יתכן ותדרשו לבצע בדיקות רפואיות.

ביטוח הנכס המשועבד – לצורך הבטחת שלמותו ותקינותו של הנכס. ביטוח מבנה צריך לכלול כיסוי בגין רעידת אדמה ,סיכוני מים ונוזלים אחרים. הבנק צריך להיקבע כמוטב בלתי חוזר לקבלת תגמולי הביטוח.

הפוליסות צריכות להיות מקוריות ולכלול סעיף של התחייבות להודעה מראש 30 יום לפני ביטול הפוליסה. יש לשמור על פוליסות תקפות למשך כל תקופת ההלוואה. במידה וביצעתם פירעון חלקי של המשכנתא יש לעדכן את חברת הביטוח לעדכון הפוליסה.

למרות האמור לעיל אין חובה לבצע ביטוחים בגין הלוואות בסכומים של עד 30,000 ₪ וכן בגין הלוואות מענק. חשוב לבצע את הבדיקות בנושא הביטוח במקביל לשאר סידורי המשכנתא על מנת שלא לעכב את ביצוע ההלוואה.